재개발, 재건축 사업의 차이점과 조합원 자격 차이

 

▣ 재개발, 재건축 사업의 차이점과 조합원 자격 차이

 

 

 

30년 이상 된 노후 주택들이 세월이 흐를수록 점점 더 많아지고 있습니다.

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그 주택에 입주하고 계신 분들은 재건축이던 재개발이던 빨리 진행해서 새로운 주택에 살고 싶어 하실 거라 생각됩니다.

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하지만, 아시다시피 재건축과 재개발을 하려면 엄청난 시간과 노력이 필요합니다.

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재건축, 재개발 사업을 진행하는 과정에서 잘 되는 곳도 그리고 엎어지는 경우도 많이 있고요.

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그래서 이번에는 재건축과 재개발이 무슨 차이가 있는 간단하게 알아보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

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재건축과 재개발의 차이점

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많은 사람들이 재개발과 재건축이 차이가 있음에도 불구하고 이 두 단어를 혼동하는 경우가 많습니다.

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자세히 알고 보면 재개발과 재건축이 확실히 다른 거구나라는 생각이 드실 겁니다.

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우선, 재개발과 재건축은 큰 틀에서의 성격은 같습니다.

시간이 지날수록 주택은 노후화된다는 사실은 모든 사람들이 다 알고 있습니다.

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특히, 서울 같은 대도시의 경우 개발 초기에 무분별하게 개발이 되다 보니, 도로도 좁고 안전도 불량하며 주민들의 주거환경도 불편해졌습니다.

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이런 노후화들이 지역 내 주택시장의 가치 하락에도 영향을 끼치며 주거 선호도도 떨어지기 마련입니다.

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이를 개선하기 위해 다양한 사업이 진행되는데 그중 재개발 사업과 재건축 사업이 대표적입니다.

노후화된 주거환경을 개선한다는 포괄적인 개념은 같지만 개발 성격에 차이가 있습니다.

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재개발은 주거시설은 물론 주변 공공시설까지 함께 정비하는 것으로 하나의 지역·지구를 새롭게 정비하여 상권 형성, 기반 시설 확충, 주거환경개선 등 포괄적으로 개발하며 공공의 성격을 가지고 있습니다.

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주로 도시계획 및 도시 발달 사업의 목표로 이루어지고 있으며, 지역 경제의 활성화, 환경개선, 생활 편의성 향상과 같은 정주 여건 개선을 목적으로 합니다.

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하지만, 재건축의 경우 지역·지구를 새롭게 정비하는 것이 아닌 노후화된 건물만 다시 짓는 것으로 민간 주도의 성격을 가지고 있습니다.

즉, 이미 존재하는 건물을 완전히 또는 일부를 철거한 뒤 같은 장소에 다시 짓는 과정을 말합니다.

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주로 공동주택(아파트)의 노후화나 안전 문제, 기능상 한계 등으로 인해 진행되며 형태와 용도를 유지하면서 현대적인 기술이나 디자인 등을 적용하여 건설하는 것을 목표로 합니다.

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재건축보단 재개발의 범위가 넓다고 보시면 됩니다.

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또한, 재개발의 경우 신규주택 공급의 목적도 있습니다.

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예를 들면 노후화된 아파트 단지가 있다고 한다면, 이 아파트 단지가 재개발 지역에 포함되어 재개발로 이루어진다면 입주민에게 새로운 집에 거주할 수 있는 기회를 주는 것과 동시에 세대수를 늘려 일반분양도 진행해 신규 주택 공급 증가와 함께 인프라까지 확충되는 효과가 있습니다.

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만약, 재건축으로 사업이 진행이 된다면 해당 입주민들에게만 새로운 집에 거주할 수 있는 기회가 있는 것입니다.

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사업 기간에 대한 차이

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재개발 사업은 공공의 성격을 띠고 진행이 되고 범위가 넓기 때문에 단기간 안에 완성되지 않습니다.

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행정적인 절차도 재건축보다 까다로우며 허가사항도 많기 때문에 일반적으로 7~10년 정도 기간을 잡고 봐야 합니다.

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재건축 사업의 경우 주변 기반 시설을 정비하는 것은 아니므로 재개발사업에 비해 사업 기간이 짧습니다.

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조합원자격의 차이

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재개발 사업의 경우 토지나 건물 중 하나만 가지고 있어도 되고, 지상권자도 조합원 자격을 얻을 수 있는 반면, 재건축 사업의 경우 토지, 건물 모두 가지고 있어야만 조합원 자격을 취득할 수 있습니다.

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재개발 사업의 경우 안전진단 절차가 필수로 반드시 필요하고 안전진단 등급이 D 등급일 경우 조건부 승인, E 등급일 경우 즉시 시행이지만 재건축 사업의 경우 안전진단을 실시하지 않지만 노후불량 건설 물이 전체 면적의 2/3 이상 필수적으로 있어야 합니다.

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이주비에서도 재개발과 재건축은 차이를 보입니다.

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재건축 사업의 경우 상가 및 주거 이전비를 보상받을 수 있는 반면, 재건축은 받을 수 없습니다.

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또한, 재건축에는 2년 실거주 요건이나 초과이익 환수제와 같은 규제 장치가 존재하는 것도 차이점입니다.

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재건축과 재개발 사업의 차이 간단하게 표로 확인

 

​	재건축	재개발
사업의 형태	노후화된 건물만을 다시 짓는 것 민간 주도의 성격을 지님	도시계획 및 도시 발달 사업의 목표 공공의 성격을 지님
사업 기간	5~7년	7~10년
조합원자격	토지, 건물 둘 다 소유	토지나 건물 중 하나만 소유 (지상권자도 조합원 자격 가능)
허가 조건 (안전진단)	안전진단 X · 노후불량 건설 물이 전체 면적의 2/3 이상 필수	안전진단 필수적 · D 등급 : 조건부 승인 · E 등급 : 즉시 시행
이주비	X	보상
법적 규제	· 2년 실거주 · 초과이익환수제	​